?。?）雖然已有一些地區和若干物業區域管理水平達標，小區面貌良好，但是總體上仍處于初創階段，管理水準不高，服務內容偏狹。從地區上講沿海城市發展較快，內地城鎮相對較慢；
（2）傳統管理和物業管理雙重機制并存，非市場化和市場化管理模式并存，逐步地向單一的市場化的物業管理模式過渡；
（3）物業管理企業和業主委員會大量建立，但是，運作不規范。合適的自治管理和專業管理人才缺乏；
（4）開發商一般重建輕管，物業管理未能及時介入，前期后遺癥嚴重影響物業管理的經濟效益和服務質量；
?。?）政府逐步重視對物業管理的治理和監控，但是法規建設滯后；
?。?）物業管理的經費不足，收費混亂，資金運行未能進入良性循環。
（二）市場化階段
下世紀初，物業管理可望進入市場化運作階段。這個階段的特點是：
?。?）傳統的和非市場化的房屋管理模式基本上都納入市場化的物業管理軌道，市場的規則和運作逐步成熟。物業管理業在房地產行業中的主體地位逐步確立，物業管理業在城市建設和社會生活中的積極作用得到充分的發揮和確認；
（2）物業管理企業和業委會運作逐步正常，相互關系逐步理順并出現一批的物業管理企業、優秀的業委會和示范物業區域。物業管理區域的建設和服務的標準普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎上向“舒適、寧靜、優美、典雅”的高層次水準提升；
（3）出現一批智能化的物業住宅、大廈和智能化城區，如智能化住宅小區、智能化廣場等。各種先進設施、裝備在物業管理中廣泛應用。物業管理提供的勞務中智力型比重逐步增大；
?。?）物業管理實現規?；洜I，物業管理企業從中、小型為主向以大、中型為主轉換，出現一批物業服務企業集團。物業管理收費與服務項目逐步平衡和相稱，資金運行進入良性循環；
?。?）物業管理的法規建設完善配套。政府強化對物業管理的指導和監督，物業管理和社區建設的關系逐步理順；
（6）物業管理業實現跨國經營，既有境外的物業管理企業在國內拓展業務，也有國內的著名企業將物業管理作為國際服務貿易向外拓展。
三、物業管理發展的內部條件
（一）國家重點鼓勵項目
近年來，隨著國家宏觀經濟環境的改善和國內外市場需求的變化，國內產業結構也發生了深刻變化。產業結構的調整已從實現產業比例關系的協調轉向全面提高產業素質和國際競爭能力。為了適應這一重大變化，已頒布當前國家重點鼓勵的產業、產品和技術目錄，共有29個領域，440種。確定這些項目的原則是：
?。?）符合當前和今后一個時期的市場需求，有比較廣闊的發展前景；
（2）有比較高的技術含量，有利于企業設備更新，加快對傳統產業的技術改造，促進產業結構的優化和升級；
（3）國內存在從研究開發到實現產業化的潛在技術基礎，有利于形成新的經濟增長點；
?。?）符合可持續發展戰略，有利于資源節約以及生態和環境保護；
（5）供給能力相對滯后，提高其供給能力，有利于促進產業結構的合理化，保持國民經濟的持續快速健康發展。
物業管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領域：《城市基礎設施及房地產》中同“城市舊房改造，安居工程，經濟適用商品住宅”共同列為國家重點鼓勵產業。而且，前三項的發展也同物業管理息息相關。所以，物業管理具有良好的前景，物業管理市場的成熟和行業的興旺也是社會經濟發展的客觀要求，物業管理和住宅建設結合在一起，有可能成為國民經濟增長的熱點。但是，要使這個前景變為現實，還要有良好的內部環境和外部環境的支持。以下，就對這兩方面作一些分析。
（二）內部環境
?。?）業主委員會和物業管理企業的正常運作和相互關系的理順；
?。?）物業管理經營能力和服務水平的提高；
?。?）物業管理專業人才的培育和結構的優化；
（4）物業管理的理論研究和對實踐的指導。
以上第*到第三條將在本書的以后各章中論述，第四條則在本節后面結合學科建設一并論述。
四、物業管理發展的外部條件
物業管理發展的外部條件即社會條件，主要有：
?。ㄒ唬┥鐣洕陌l展對物業管理的推動
房地產業，包括物業管理業的發展對社會經濟和城市建設的發展有一定的引導和推動作用。但是，另一方面，房地產業的發展更依賴于社會各行各業的發展和城市建設的步伐快慢。物業管理業雖說是一個長存行業，在市場經濟條件下其發展規模同樣受買方的需求和支付能力制約。
改革開放以來，沿海和內地的開放城市以點帶面，帶動了區域經濟的發展，從而推動了全國經濟的增長，也引發了對房地產的急切需求。面臨這樣千載難逢的機遇，各行各業都來從事物業的開發和經營。其結果，積極方面是房地產逐步成為國民經濟的支柱行業，消極方面是房地產開發的規模、結構和價格超越了社會的承受能力。
偏社會化的原則有利于物業管理的市場培育和發展。這個原則的具體要求有：
高，不僅對房地產業本身是個警鐘，對社會經濟的穩定也會帶來威脅。歸根結底，社會經濟的發展水平和有效需求的能力決定房地產發展的規模和水平，同樣也決定物業管理發展的廣度和深度。
從總體上說，當前中國經濟處于穩定上升的時期，對房地產的需求也相應的逐步擴大，對物業管理的需求日益增長。物業管理業正可把握這一機遇，使行業的業務范圍的拓展同社會的需求同步、協調發展。
（二）居民生活水平的提高和消費結構的優化
現代社會城鎮居民生活水平提高的標志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質量兩個方面。國家有關方面規劃：第一步，到本世紀末，“基本上實現城鎮居民每戶有一套經濟實惠的住宅，全國居民人均居住面積達到8平方米”，這是小康目標。下一步，隨著社會經濟的發展，人民生活水平相應提高，對于居住面積和內外環境的要求也將越來越高。而且，生活水平和消費能力的增長，將引起消費觀念的革新和消費結構的優化。人們將把居住條件的改善和優化，作為提高生活質量的第*追求，從而愿意增加居住的消費投入。這種消費意愿的轉換和提升，當然會對物業管理的服務范圍在量和質兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場將日益寬廣。
?。ㄈ┓康禺a體制改革的深化和內部結構的優化
如前所述，房地產作為一個完整的行業包括開發、營銷、管理、經紀等分支行業，擁有設計、開發、營銷、中介、咨詢、評估、物業管理和科研教育等一大批企事業單位。房地產經營活動是一個系統工程，行業的健康運作要求保持行業內部的平衡和各分支行業的協調發展，要求內部結構的合理組合和優化，要求改變重建輕管，要求以全行業、全過程的經濟效益作為行業的經營思想和目標。物業管理業作為終端行業固然對前級行業具有強烈的反彈作用，但是，其發展同樣受前級行業，特別是開發和營銷業的影響和制約，受房地產管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動。也就是說，物業管理業的發育和成長要依靠整個行業的支持。這種支持主要表現在以下幾個方面：
第*，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國家、集體和個人三結合的住房投資、集資機制。同時，割斷實物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價，形成租售兼有的住房制度。這個改革的結果既形成產權多元化后的格局，又開辟廣泛的租售市場。這個趨勢，要求把房屋的管理機制引向市場，實施社會化、專業化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業管理業的興旺開辟了廣闊的天地。
第二，開發的支持。在物業的開發階段，從規劃、設計、施工到驗收都要考慮到后期使用和管理的需要。特別對隱蔽部位和各種設備、設施的設計和施工更要縝密細致。而且，越是高檔的樓宇質量要求越高?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基礎。
第三，營銷的支持。良好的物業管理確實對物業的營銷具有積極的促進作用。但是，不能把物業管理僅僅作為營銷的廣告和策略，而要在營銷的同時真心實意地做好物業管理的前期工作，包括物業管理方案、公約、規則的制定，物業管理公司的聘請，管理基金和用房的落實等等?？傊?，也是避免“前期后遺癥”。
房地產業體制改革的深化和推行從“規劃-開發-建設-營銷-管理”一條龍經營服務模式，就能使開發項目及時實現其使用價值和經濟價值，取得全行業全過程的經濟效益和社會效益，樹立良好的聲譽和行風。
（四）政府的監控和法規的完善
物業管理作為一塊待開墾的處女地，行業的成長，除了本行業的開拓，還要依靠政府和社會各方的支持和扶助，才能興旺發達。這種扶助也是政府對物業管理的正確治理和監控。
（1）完善物業管理的法律法規，依法治理，規范和審核物業區域的各種公約、合同以促進小區管理的規范化運作，這是政府調控的基本工作；
?。?）對物業管理企業和業主委員會的建立、運作進行審核和監控，協調相互之間的關系；
?。?）對物業管理人員定期培訓和考核；
（4）幫助物業區域理順同有關各方的關系，特別是同居委會等地區組織的關系。
物業管理關系到社會的安定和人們的安居樂業，其服務對象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個微利行業。公有房屋的售后管理在數量上占據了物業管理的主體，受到居民經濟承受能力的限制，服務收費只能保本或難以保本。所以，物業管理的順利發展還需要國家在政策、稅收等方面給以一定的優惠，以扶持物業管理行業的成長。
第四節物業管理的原則與宗旨
物業管理的原則與宗旨是物業管理的基本理念，是指導物業管理運作的基本要求和理順物業管理方方面面的依據。
物業管理的基本原則有：
一、業主自治與專業管理相結合的原則
這一原則規范業主與物業管理企業間的關系，劃清業主與物業管理企業的地位、職責、權利和義務，其具體要求包括：
?。ㄒ唬I主自治管理
業主自治管理的立足點是保護業主的合法利益，包括業主的個體利益和整體利益，并協調好相互間的關系。業主自治管理是指業主在物業管理中處于主導地位，但這不意味業主直接實施管理，而是通過合同的形式委托物業管理專業企業實施各項具體管理實務。
業主自治管理的權利和義務為：
?。?）權利：決策、選聘、審議和監督權；
（2）義務：履行合同、公約和規章制度，協助和協調各方關系。
（二）專業化管理體現在以下幾個方面
1.專業機構
有專門的組織機構，如管理公司、專業服務公司和公司內部的各種專門機構來實施各種服務項目，分工合作，提高效率。
2.管理人員
有專業管理人員和工程技術人員，這些人員還要經過規范化的培訓和考核，取得崗位資格證書，以保證服務質量和樹立良好的行風和職業道德。
3.專業設備
有現代化的各種專業設備，這是專業管理的物質保證，并與物業的檔次相適應，逐步向智能化方向發展。
4.管理制度
有科學的、規范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業化管理的正確實施.
二、屬地管理與行業管理相結合的原則
指物業區域所在地的政府、街道辦事處、相關專業部門和物業管理行業主管部門按各自職責范圍共同負責小區的管理工作。地方性的工作由地區統一協調，專業性的工作歸口行業主管部門和相關部門負責。條塊結合有利于發揮多方面的積極性。
（一）主管部門
行業管理能有效地發揮政府主管部門的專業指導和監督作用，包括市、區縣及其派出的辦事處。
?。ǘ┬袠I協會
行業管理既能發揮政 府主管部門的作用，同時又能發揮行業協會的作用。行業協會作為行業的自助自律組織，可以協助政府端正物業管理企業行風，發揮社會中介組織的聯系和橋梁作用。
（三）地區組織
屬地管理有利于協調好物業管理部門與街道辦事處、居民委員會和公安警署等地區組織的關系，協調好物業管理與社區建設的關系，有利于把優秀小區建設和社區建設相結合，共同創建文明小區。
?。ㄋ模┫嚓P部門
市政、綠化、衛生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環衛、環保等等專業部門則可按專業歸口的原則分工負責物業區域中的有關工作。
三、統一管理，綜合服務的原則
這個原則體現物業管理的基本特性和要求，包括統一管理和綜合服務兩方面，并且有機地結合在一起。
（一）統一管理
可簡稱為一體化原則。這個原則實施的前提是“一個相對獨立的物業區域，建立一個業主委員會，委托一個物業管理企業管理”。在這個前提下實施一體化的管理。
1.管理一體化
物業區域內的建筑物、構筑物、附屬設備、設施、場地、庭院、道路以及公共活動中心、停車場等都由一個單位統一管理。
2.服務一體化
對業主和使用人的各種服務事項，包括專項、特約、代辦項目都由一個單位統一實施。如要聘請專業服務公司，也由本物業區域的管理單位統一辦理。
3.協調一體化
同物業管理有關方方面面的協調、聯系由一個單位統一負責處理。業主、使用人、承租人有關物業管理的事務只找一個單位，這個單位不能推委，要認真負責解決問題。
4.經濟管理一體化
有關物業管理的經濟往來，包括各種物業管理費用的收支、基金的管理和物業經營的財務管理都由一個單位負責。
?。ǘ┚C合服務
綜合服務是物業管理的基本屬性，物業管理的綜合服務既要達到一般服務業的要求，又有其自身的特殊要求。
1.高效優質
綜合服務的基本要求是講究服務的效用。就是要處處主動為業戶提供方便并使業戶感到舒適、滿意，這是綜合服務的活力所在。因此，物業管理企業要按照高效、優質的標準來實施規范化服務、禮貌服務和微笑服務。
2.以人為本
綜合服務是以人為本，即以業主和使用人為中心來開展多樣化、全方位、多功能的服務.綜合服務就是要針對不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國籍業戶的不同要求來開展豐富多彩、方式靈活、生動活潑的服務活動。
3.個性化
綜合服務由于提供富有個性化的周到服務，就能贏得不同類別業戶的歡迎。因此，市場的潛力很大、前景廣闊，是實現物業管理經濟效益和社會效益的基本保證，也是樹立物業管理行業聲譽和企業的良好社會形象的基本保證。
物業管理部門在掌握本原則時要尊重各主管部門的職權，接受主管部門的指導。
四、社會化與平等競爭的原則
在房屋商品化、自有化和產權多元化的條件下，物業管理不是按權屬、按系統組建，而是按區域組建，按社會化原則管理。這個原則適應二權不分離的情況，即物業所有權與經營權不分離；也可以是物業二權分離的，即物業的所有者與經營權者不屬于同一法人單位。在產權多元化情況下，物業多數是采用二權分離的方式來經營管理的。
社會化的原則有利于物業管理的市場培育和發展。這個原則的具體要求有
?。ㄒ唬┥鐣姆止ず献?
現代社會不同產業間的分工和協作有助于提高各個產業的綜合效益。房地產作為一個行業，其內部的開發、營銷、咨詢和物業管理等各個分支行業間同樣要按照社會化大生產的要求分工協作，才有利于提高全行業的經濟效益。特別是物業管理企業要從開發企業的附屬地位剝離出來，獨立為自主經營的管理服務型企業。物業管理公司和各類專業服務公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應按照社會化大生產的要求相互間分工協作。
?。ǘ┢降葪l件下的市場競爭
業主和物業管理企業在平等的條件下通過市場用招投標或協議的方式建立委托管理服務關系。政府有關部門和開發商都不宜干預，物業管理企業只有通過自己的優質服務和良好的聲譽才能在市場上取得一席之地。
（三）三個效益的統一
物業管理的經營活動要實現經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，要在經濟效益的基礎上以社會效益和環境效益為小區建設的最終目標。
物業管理服務于社會，理應得到社會有關各方的支助，社會有關各方則在自己職責范圍內做好物業區域建設的工作。
五、企業化與全過程效益的原則
物業管理作為一種市場化的經營行為，當然要按照企業化的原則來操作，并且要追求全行業、全過程的效益。企業在其經營活動中追求全過程的效益是現代管理的基本理念。這一原則體現在：
?。ㄒ唬嵤┲黧w要按企業化的原則組建
物業管理企業，不論是獨立的具有法人資格的公司、非獨立的物業管理部、房管所轉制的物業管理公司等等都要政、企分開，政、事分開，按照“獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發展”的方針開展經營活動。
?。ǘ┌唇洕幝赊k事
物業管理企業在處理同方方面面的經濟關系中嚴格按照經濟規律辦事，特別在同開發商的委托關系方面雖然業務聯系密切，或屬于同一企業集團，但在經濟方面應按照合同和有關規定劃清各自的職權。
（三）早期介入
物業管理從追求全行業、全過程效益出發，就要使物業管理同項目開發同步進行。首先要做好物業管理的啟動工作和前期基礎工作。實踐證明，只有早期、適時的介入房地產項目的開發經營活動，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時間要根據物業的開發情況，或者在設計階段、或者在施工階段、或者在驗收階段、或者在銷售階段適時介入。介入的對象包括購房業主的適時介入和物業管理公司的適時介入，或兩者同時介入.
（四）創建
企業化的原則還要求物業管理企業努力提高經營水平、服務質量。創建，應關注規模經濟效益和拓展業務，以提高企業的聲譽，樹立良好的信用。
六、物業管理的宗旨
上述的物業管理屬性、范圍和原則都圍繞一個基本的理念，即物業管理的指導思想，也就是物業管理的宗旨，可以概括為：
（一）營造良好的“安居樂業”的環境
物業管理的全部活動都環繞一個中心，就是“安居樂業”，具體地說就是為市民創建一個“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環境，或者說一個有利于生存、發展、享受的環境。并且要隨著物業管理業務的拓展和管理水準的提高，根據每一小區的具體情況和業主的要求提高服務水準、拓展服務范圍。居住區域要求舒適、安靜、溫馨、優雅，要求增添文化和藝術氛圍等。辦公和商務區域則強調高效、周到和形象，要求提供現代化的商務服務和智能化管理等。
物業管理應該是：第*是服務，第二是服務，第三還是服務。服務體現了物業管理的宗旨和基本屬性，物業管理只有以服務為中心，開拓各項業務，才具有無窮的活力。
?。ǘ┪飿I的保值與增值
物業管理是受業主委托的經營管理行為，其行為的方向除了為委托人創建一個合適的“安居樂業”環境外，就是要保護業主、使用人的合法權益。物業管理的優點就在于通過精心的策劃和良好的服務，能改善物業的內外環境，提升物業的使用價值和經濟價值，也就是使物業既能保值，又能增值。
第六節市場經濟下的物業管理
一、計劃經濟下我國物業管理的狀況
解放以來，我國在很長一段時間里，是處于計劃經濟的模式下。由于過多強調了房地產的社會福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數的住宅小區和房屋的管理體制是按照產權歸屬形成的格局，由國家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統管起來。這種方法雖然在國民經濟的發展和解決人民住房問題方面曾起到過積極的作用，但是這種體制實際上在某種程度上抑制了房地產業的生機和活力。從市場學的角度來考察，在當時，房地產業作為實行商品經濟的產業實際上已不復存在。國家在住宅建設上，只有投入，沒有產出，建得越多，維修補貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現出來。
?。ㄒ唬┕芾聿坏轿坏默F象嚴重
由于現存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現象。有許多房屋特別是住宅小區，漏管、棄管的房屋很多：“一年新、二年舊、三年破”的現象十分嚴重。
?。ǘ┓课莸母綄僭O施、公用配套設施無人管理，破損嚴重
在一些小區經常看到雜物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問題之一。
?。ㄈ┳≌^的管理體制不順，影響居住者的正常使用
在計劃經濟下，各主管部門對住宅小區的管理往往是各自為政，房地產管理、市政、園林、衛生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會、派出所都可以對小區管理發號施令，可遇到實際問題，卻出現既管又不管，使很簡單的問題長期得不到解決。例如，因刮大風把大樹刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個小區內，也是按產權單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個完整的小區七零八落.
?。ㄋ模┳》孔赓U管理辦法不統一，政出多門
國家福利性的住房制度，導致房租價格非常便宜。前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米居住面積計算，月房租為2.70元；期間，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右.直到20世紀80年代末，房租才有所上調，成套房每平方米月租為0.25～0.35元，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業，對職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現一家占有幾套公房的現象，國有資產流失嚴重，往往出現以下幾種情況：
1.賣私房，租公房
因為公房房租便宜，而私房雖然不需要交房租，但其維修費用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房兩頭得利。例如期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。
2.出租私房，租公房
由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價格之差來獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。
3.多占公房用來出租，國有資產流入私人口袋
由于公房房租便宜，有的人多占公房用來出租，不僅可以支付應交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共計12.50元，除用出租的租金來交自己的房租外，還賺取987.50元。
還由于住房使用權管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費標準也不一致，造成了“二房東”借租房進行違法活動，使國有資產大量流失。
?。ㄎ澹┤氩环蟪觯瑖译y以承受維修資金負擔
我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據統計，全國房產機構管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費中劃出大量的資金進行補貼，1981年直管房維修補貼達33155萬元，每平方米達1.50元。據核算，80年代末我國每平方米建筑面積住宅需要4.70元維修費，才能維持簡單的生產。到90年代，隨著物價指數的上漲，房租補貼還要多，國家住宅建設投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進行房屋維修補助，國家負擔越背越重，難以承受。
?。┎焕谄笫聵I單位集中精力發展生產、提高效益
在計劃經濟模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會，領導既管生產，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領導只重視生產，而忽視住房建設與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產進展。
二、市場經濟呼喚著物業管理
黨的十一屆三中全會以后，隨著改革開放的深入發展，我國房地產業迅速發展。據聯合國統計資料表明，我國改革開放的15年，無論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長量，均位居世界前列。據有關部門1998年統計，建國以來新建住宅40.4億平方米，占現有城鎮住宅總量的2/3多。其中改革開放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國城鎮居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現在的9.3平方米。新建5萬平方米的住宅小區5000多個，解決各類住房困難戶近800多萬。隨著城市經濟體制改革的深化，市場經濟的建立和發展，以實現住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅的生產和流通為目標的住房制度改革的深入發展，房地產管理社會化問題，尤其是住宅小區的管理問題被提上了議事日程。為了適應社會主義市場經濟，順應房地產綜合開發的發展，許多有識之士借鑒了國外先進住房管理經驗，并從我國的實際出發，提出了“物業管理”的新方法。因此，物業管理是改革開放、市場經濟、住房制度改革的產物，它的管理模式必須適應社會主義市場經濟。其具體體現在以下幾個方面：
?。ㄒ唬┪飿I管理適應城鎮住房制度改革
近些年來，城鎮住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來了產權的多元化，這使過去以傳統的開發商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業管理方式發生了根本的變化。例如過去一幢樓或一片小區都是一個單位的福利房，或歸房管所管理，公共設施壞了自然是單位或房管部門派人來修。然而現在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個人，產權歸個人；一部分商品房被單位購買作為福利房分給職工，產權歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產權歸房管部門。由于產權多元化給維修服務帶來了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請人修理，但費用需樓內住戶共同承擔，其中屬于該單位職工承擔的那部分，單位代出，其余部分應由其他住戶分擔，而其他住戶不愿意出，由于經費問題無法落實，此問題無法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經濟體制改革的實踐中，而未能及時在管理體制上作相應的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業管理則適應了住房制度的改革，像上面的問題，如果是在物業管理公司管理范圍內，它只須根據與業主簽定的有關協議（契約），按照社會化、專業化、經營型管理形式就能解決。
?。ǘ┪飿I管理適應社會主義市場經濟體制
市場經濟最重要的功能之一是按照價值規律合理地分配有限資源，充分調動人的積極性，提高效益。物業管理作為一種社會化管理模式，就是為了適應社會化大生產，它與社會主義市場經濟體制的不斷深化和完善是一致的。它改變了過去的福利型房產管理制度，采取適應市場經濟的企業管理，它通過提供普遍需要的社會化服務，并注意強調規模經濟效益，不僅有利于提高房地產的管理水平，而且有利于企業從“企業辦社會”的樊籬中解脫出來，使企業提高效益。只有擺脫現行的“小而全”模式，實現專業分工，建立專業公司，實行“單獨核算、自主經營、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的運行模式，才能適應市場競爭，才能使物業管理踏上一個新的臺階。
?。ㄈ┪飿I管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施
在我國“重建輕管”的思想由來已久，有的地方已達根深蒂固的地步。由于“重建輕管”，許多房屋建設者只求自身經濟利益，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗制濫造，如果按照建設部頒布的新房接管驗收標準進行驗收，則很難找到一棟完全符合標準的。更為嚴重的是，有的隱患當時還查找不到，如地下管道未接通，甚至未鋪設，這樣的房屋交付使用后，住房者苦惱，房管者不僅維修經費難以承擔，甚至找不到毛病所在。
由于“重建輕管”，許多房管者也因循守舊，缺乏研究和探索新的管理方法的積極性，致使新建小區仍然沿襲過去的按產權、按部門進行分散管理的方式，弊端很快暴露無遺。小區內產權單位之間、住戶鄰里之間，有的亂圈用地和亂搭建；有的自封陽臺；有的占用走廊、過道，亂堆放雜物；有的只顧自家的裝潢，而不考慮整個結構的安全，亂打亂拆。這不僅導致了原有建筑格局、景觀和房屋的使用功能過早損壞，使社會財富遭到不應有的損失，而且還破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。
如果采取物業管理之后，則上述現象可以得到有效的制約和規范。因為，物業管理是企業型經營管理，房屋在這種企業型經營管理下，也像其他商品生產一樣，其價值在于使用。房屋必須經用戶的檢驗，必須有一定的保修期。代表房屋業主和住戶利益的物業管理部門，按照這一原則要求參加組織驗收，不合格的要維修達標，并按政府政策規定，收取一定比例的養護費作為維修管理的啟動基金，從而對房屋開發建設者“重建輕管”的思想行為產生制約和規范的作用。
同時，物業管理部門作為房屋業主和使用人的委托管理者，根據對經營的房屋保值、增值考慮以及維護業主和使用人權益，也必須制定相應的管理章程，并與使用者簽約，從而可以規范住戶的行為，防止房屋結構的損害，保證小區房屋整體功能和建筑格局的完好。
（四）良好的物業管理有利于樹立開發商的良好形象
競爭機制是現代市場機制的基本要素之一。市場經濟越發展，競爭越激烈，越能顯現出企業的素質。通過競爭，生產要素得到合理流動，形成動態平衡，從而促使企業不斷改進技術，加強管理，降低成本，提高產品質量、服務質量和經濟效益。市場競爭，又使消費者的地位日益上升。誰贏得消費者，誰就贏得了市場，就能產生效益。要想贏得消費者的信賴，不是靠和應酬式的突擊表現，而是用物業管理的內容、質量去贏得商業信譽，從而提高物業價值及開發商的信譽。當前許多房地產公司建造的商品房滯銷。當房地產開發處在低谷時，優良的物業管理可使人們從心里建立起對企業的信任感，從而贏得更多的消費者。這類例子很多，如海南珠江實業股份有限公司，他們奉行“開發一塊，美化一塊，服務一塊”的理念，積極為小區的住戶進行優質服務，解決住戶的各種困難，日復一日出色的物業管理工作使企業聲譽得到保護，贏得了一期又一期購房新客戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無法銷售出去，然而南京棲霞房地產開發公司開發的東方花園高檔別墅一建好就全部售空，還有客戶不時來要求購買。重要的原因之一是東方花園的物業管理使客戶極為滿意。
?。ㄎ澹┯袃敺?、多種經營的經營機制有利于經費的解決
我國經濟還不發達，資金還不雄厚，國家要解決的問題十分繁多，劃撥的經費遠遠不能滿足住宅維修服務的需要。尤其過去執行的是住房福利型機制，國家、企業單位等投資興建的住宅，都采用福利形式以租賃方式供給職工居住，只收取很低的房租，所以住宅投資虧損很大。我國房產機構管理的直管房有2億多平方米，每年要從城市維修費中補貼大量資金用于維修。1981年，每平方米補貼1.50元，1990年左右，每平方米建筑面積住宅需要補貼3～5元維修費才能維持簡單再生產。近幾年來，隨著物價指數的上漲，維修費還要上漲，而國家資金十分有限，難以承受。如今采取的物業管理方法是以經濟手段為主，以法律和行政手段為輔。這種管理方法按市場經濟規律辦事，參照國際慣例運作，改變過去僅僅局限于房屋維修的行政管理，而實行包括市政、環衛、治安、供水、供電、房屋保險等方面的全方位綜合管理；還根據用戶需要，進行一些特殊服務，如幫助購買日用百貨，家電維修，家庭裝潢等。這些管理是有償的，誰收益誰負擔費用，通俗地講即“住戶出錢買方便，管理企業出力得報酬”。企業按“獨立核算、自負盈虧、自我運轉、自我發展”的管理體制建立和運作。這種采取多種經營、有償服務的“物業管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。同時，通過物業管理方法的推行，還可以在群眾中促進市場經濟觀念的形成，使群眾認識福利制“無償分配、無償服務”形式的弊端，從而有利于人們思想觀念的更新和解放。
（六）物業管理是為房地產開發提供服務、解除后顧之憂的系統工程
物業管理作為一種專業化的管理模式，對于住宅小區和一棟房產有多個業主的樓宇的管理，將徹底改變過去那種多頭管理而又無人管理的局面，能夠發揮系統性物業管理的綜合效益。比如這些年來，國家為盡快地改善我國居民的住宅條件，建設了許多5萬平方米以上的新住宅小區。然而若按照過去計劃經濟的模式與要求就會出現社會管理和服務跟不上，如報紙、信件收不到；交通不便出門難；醫院、學校、菜場、商店等服務設施跟不上，住戶意見大等。各級政府和職能部門雖為解決這些問題耗費了大量的人力、物力和財力，但仍不能從根本上解決問題。實行物業管理，這些問題便能得到解決，還可以根據住戶的需要，進行特殊的服務，如日用百貨供應，家電維修，送病人去醫院等。所以物業管理作為一種適應中國房地產市場發育和完善的現代化的科學管理手段，是與房地產開發相適應并為房地產開發提供服務，解除后顧之憂的系統工程，是房地產市場走向成熟時專業分工的一種必然要求。
?。ㄆ撸┪飿I管理能有效吸引外資，促進房地產市場發展
據香港報紙載文，香港人士對國內房地產發展狀況考查后得出結論：國內房地產在香港仍頗受歡迎，然而它的進一步發展卻受制于置業人士對國內樓宇管理狀況缺乏信心。他們認為，國內物業管理仍停留在非常落后的狀態，這是房地產市場進一步發展的最大障礙。置業者擔心，他們購置的房產，可能會由于管理落后用不到幾年就變成殘舊物，甚至得不償失，因此對繼續到國內搞房地產投資有止步不前之勢。而采用先進的、科學的樓宇管理方法，亦即十分受國外歡迎和信任的物業管理方法，不僅可消除外商上述擔心和顧慮，還可以吸引外商到國內進行房地產投資，促進房地產市場健康地發展。
（八）物業管理在推進兩個文明建設中顯示出積極作用
住宅小區是城市文明的窗口，它反映了一個城市的經濟、建設和管理水平，是城市整體素質的體現。良好的物業管理工作，不僅可以延長建筑物和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環境，還可以提高城市居民的精神文明素質和現代化城市意識.城市大環境質量的提高，首先應該從城市的基本單元――住宅小區或每棟樓房抓起。住宅小區搞不好，城市的臟、亂、差也就解決不好。住宅小區的管理是城市管理的重要內容，住宅小區是城市管理中的一個“點”，以點帶面，把整個城市的管理工作帶動起來，就能保持市容面貌的優美整潔，鞏固城市建設成果。搞好住宅小區管理，也可以更好地發揮住宅的“享受”功能、“發展”功能和居住環境的“陶冶”功能。通過住宅小區內的優美環境，通過在區內建立文化、教育、體育、娛樂設施來滿足居民的求知。這不僅對凈化人們的心靈，提高民族素質，還對培養人們社會主義公共道德意識、健康高尚的思想情操和科學文明的生活方式都具有重要意義，對整個城市的精神文明建設起到積極的推動作用。
（九）物業管理可以提高城市服務功能，加快城市現代化建設
近幾年來，我國城市化進程加快，1990年至1994年我國設立城市從457個增加到622個，建制鎮從1.2萬個增加到1.6萬個，江蘇省經濟發展較快的蘇、錫、常三市已無“縣”建制，全改為市，根據規劃到2010年，江蘇全省預計只剩10個縣。根據有關機構預測，我國城市化已進入加速發展期，到200
0年，中國城市化水平將達到33％至35％，城市人口為4.5億左右。到2010年，我國城鎮比重將由現在的26.3％上升到45%以上。設市超過1000個，建鎮制將超過2萬個。如果當年全國人口預計為14億，按45％計算，則城鎮人口為6.3億，比現在凈增2.5億。
如果這些新增人員按人均8平方米的使用面積計算，共需要增加住房建筑面積41.6億平方米，從2000年到2010年按13年計算，每年平均需要多建3.2億平方米住宅，同時對現有的居民住房也需要改善。根據國家最低標準計算，由1998～2000年平均每年2.6億平方米，減為每年1億平方米，年折舊維持1億平方米不變，三項相加，2000年至2010年，每年需要住房建設量達到5.2億平方米。
所以城市現代化促使房地產業正逐步成為國民經濟的重要支柱產業之一，隨著城市經濟改革的深化，以實現住房商品化、按照商品經濟原則組織住宅生產及流通為目標的住房制度改革的深入推進，現代化城市房產管理社會化問題，尤其是住宅小區的管理被提到議事日程上來。物業管理可以延長城市里的房屋和公用設施的使用壽命，改變城市風貌，改善人們的工作和生活環境。
從總體上看，我國城市的服務功能還不完善，城市服務的社會化程度也比較低，因此，加快物業管理發展，將有利于擴大城市服務范圍，完善城市服務功能，提高城市現代化水平。物業管理可以拓寬城市服務領域，增加服務內容，使城市總體服務功能得以提高。
物業管理屬于第三產業，為城市居民提供全方位服務是物業管理的出發點和歸宿。由于物業管理涉及房地產、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業、郵電通訊、水、電、煤氣等專業部門，如果由業主（使用人）去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費心、費力的事情。如果物業管理企業以自己多方位的服務把業主（使用人）連接起來，協調業主（使用人）與各有關部門之間的管理、服務關系，那么物業管理的范圍越大，對業主（使用人）越方便，城市服務的社會化水平就越高，服務功能越完善。
綜上可見，在社會主義市場經濟條件下，在住房制度的改革中，實施物業管理制度，對促進房地產管理的社會化、科學化，促進城市建設化和房地產市場發展，促進社會安定團結，必將產生深遠的作用與影響。
第二章物業管理機構
物業管理運作主體是業主委員會、物業管理企業（包括物業管理公司和專業服務公司）、政府主管部門和相關部門。物業管理的健康運作的前提是主體各盡其職和相互間的良好協作。業主委員會維護業主權益和發揮決策、監督功能，物業管理企業承擔各項具體管理服務工作，政府主管部門從法制、政策上實施管理和指導，相關部門則在各自業務范圍內行使職權。本章對物業管理的運作主體和相關部門的機構設置、職責范圍分別加以介紹。
第一步物業管理企業
一、物業管理企業的類別
?。ㄒ唬┌赐顿Y主體
物業管理企業可分為全民、集體、聯營、三資、私營等企業。
?。?）全民物業管理企業即國有物業管理企業，資產屬于全民所有，國家依照所有權和經營權分離的原則授予企業經營管理權；
?。?）集體所有制物業管理企業資產屬于勞動群眾集體所有；
（3）私營物業管理企業資產屬于私人所有。
?。?）聯營指企業之間或企業、事業單位之間聯營，或組成新的經營實體，取得法人資格；或共同經營，不具備法人條件，按合同約定各自獨立經營，并承擔相應的權利和義務；
（5）三資物業管理企業是指依照中國有關法律在中國境內設置的全部資本由外國投資者投資的企業；外國公司、企業和其他經濟組織或個人經中國政府批準在中國境內，同中國的公司企業或其他經濟組織共同舉辦合資經營企業，或舉辦中外合作經營企業。
?。ǘ┌垂蓶|出資形式
可分為有限責任公司、股份有限公司、股份合作公司等。
?。?）物業管理有限責任公司是由2個以上50個以下股東共同出資，并以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人；
?。?）物業管理股份有限公司是一般由5個以上發起人成立，全部資本為等額股份，每個股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司是以其全部資產對公司的債務承擔責任的企業法人。股份有限公司，其注冊資本必須在1000萬元人民幣以上。目前，商業、貿易、工業、房地產等行業中有一批股份有限公司。隨著物業管理市場發展，集團化的物業管理股份有限公司將逐步出現；
?。?）股份合作型物業管理企業，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管理、自負盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業股東一般就為職工，股東訂立合作經營章程，按其股份或勞動享有權利和義務，企業以其全部資產對其債務承擔責任。
近年來，隨著物業管理的發展，全國各地物業管理企業如雨后春筍大量涌現，如上海市到1997年為止，共有物業管理企業1540家，其中內資企業為856家，三資企業為108家，有限公司和股份公司為537家。內資企業中，由原房管所轉制為物業管理企業的為157家。上述1540家物業管理企業對全市范圍內近9600萬平方米的各類物業進行著管理服務職能。
（三）按經營服務方式
分為代理租賃服務型、委托管理服務型兩種。
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一種是具有企業法人資格的物業管理的專營公司或子公司；另一種是以其他經營項目為主如房地產開發、商業、貿易等而兼營物業管理的不具備企業法人資格的物業管理部。
二、物業管理企業的組建
（一）組建條件
1.企業名稱預先審核
企業有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業的名稱一般由四部分組成：企業所在地、具體名稱、經營類別、企業種類等。其具體名稱可考慮原行業的特點、所管物業名稱特點、地理位置、企業發起人名字等，如“東湖”、“萬科”“XX別墅”等。除叫物業管理公司外也有稱物業管理有限公司、物業發展公司、物業公司等。根據國家工商行政管理局制定的《企業名稱登記管理規定》的有關精神，企業名稱中不得含有下列內容和文字：
（1）有損于國家社會公共利益的；
?。?）可能對公眾造成欺騙或誤解的；
?。?）外國國家地區名稱、國際組織名稱；
?。?）黨政名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體名稱及部隊番號；
（5）漢語拼音字母（外文名稱中使用的除外）、數字；
?。?）其他法律、行政法規規定禁止的。
對于企業中使用中國、中華或者冠以國際字詞的企業名稱只限于全國性的大公司、或者授權機關批準的大型進出口企業和大型企業集團，國家工商行政管理局規定的其他企業。在企業名稱中用“總”字的必須設三個以上分支機構等。
根據公司登記管理有關規定，設立公司應當申請名稱預先核準。法律、行政法規規定必須報經審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經營范圍中有法律、行政法規規定必須審批的項目的，應當在報送審批前辦理公司名稱預先核準，然后以核準的名稱報送審批。例如設立外商投資的物業管理企業，在報經有關外經貿行政管理機關審批前必須將申請名稱報工商行政管理部門預先核準。
設立有限責任公司，應當由全體股東指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預先核準；設立股份有限公司，由全體發起人指定的代表或共同委托的代理人申請名稱預先核準。申請時，必須提交：
?。?）全體股東或發起人簽署的申請書；
（2）股東或發起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。
工商行政管理機關應當自收到申請文件之日起10日內作出核準或駁回的決定。決定批準的，應當發給《企業名稱預先核準通知書》。
公司名稱是企業的品牌中一部分，從開始起名的時候就要注意其合法性和效應性，一般要求簡明、響亮、有寓意、有創意。
2.公司住所
《民法通則》規定，法人以它的主要辦事機構所在地為住所。物業管理公司的主要辦事機構所在地為物業管理公司的住所。物業管理公司設立條件中的住所用房可以是自有產權房或租賃用房。在租賃用房作為住所時，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄的行政機關。
3.法定代表人
物業管理公司作為企業法人，經國家授權審批機關或主管部門審批和登記主管機關核準登記注冊后，其代表企業法人行使職權的主要負責人是企業法人的法定代表人。全民和集體企業的主要負責人是經有關主管機關審查同意，當企業申請登記經核準后，主要負責人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件：
?。?）有完全民事行為能力；
?。?）有所在地正式戶口或臨時戶口；
?。?）具有管理企業的能力和有關的專業知識；
?。?）具有從事企業的生產經營管理能力；
?。?）產生的程序符合國家法律和企業章程的規定；
（6）符合其他有關規定的條件。
物業管理公司選好法定代表人對企業的經營管理有著至關重要的作用?！扒к娨椎?，一將難求”就是說決策人物的重要性。物業管理公司法定代表人應在合法前提下，在企業章程規定的職責內行使職權履行義務，代表企業法人參加民事活動，對物業管理全面負責，并接受本公司全體成員監督，接受政府部門、主管物業管理的行政機關的監督。
4.注冊資本
公司法定的人員、住所和注冊資本是公司設立的三要素，其中注冊資本是公司從事經營活動，享受和承擔債權債務的物質基礎。一般來說，注冊資本的大小直接決定公司的債務能力和經營能力。世界各國對公司的最低的資本額都有具體嚴格的規定。我國有關法律也對各類公司注冊資本有規定。
企業法人登記管理有關規章對申請企業法人登記規定了各類公司的注冊資金：生產性公司注冊資金不得少于30萬元人民幣，咨詢服務性公司的注冊資金不得少于10萬元人民幣。物業管理公司，作為服務性企業，其注冊資本不得少于10萬元人民幣。
《中華人民共和國公司法》對有限責任公司和股份有限公司的注冊資本分別作出最低限額規定。有限責任公司的注冊資本，生產經營為主的、以商業為主的公司為人民幣50萬元，以商業零售為主的公司為人民幣30萬元，技術開發、咨詢、服務性公司為人民幣10萬元。股份有限公司注冊資本最低限額為人民幣1000萬元人民幣。
股東或發起人可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作出資。股東或發起人用非貨幣出資時，要對非資貨幣作價評估，評估時要核實財產，不得高估或低估作價。對于土地使用權的評估作價，要按照有關房地產法法規、行政規章的規定辦理。還應當指出：股東以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過有限責任公司注冊資本的20％，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外；同樣，發起人以工業產權、非專利技術作價出資的金額不得超過股份有限公司注冊資本的20％。這些規定在組建物業管理股份有限公司都必須遵守。
